常州市住宅物业管理条例
(2018年12月19日常州市第十六届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 2019年1月9日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准 根据2021年2月25日常州市第十六届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过,2021年3月31日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准的《常州市人民代表大会常务委员会关于修改〈常州市住宅物业管理条例〉等三件地方性法规的决定》第一次修正 根据2024年6月28日常州市第十七届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过,2024年7月31日江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《常州市人民代表大会常务委员会关于修改〈常州市住宅物业管理条例〉的决定》第二次修正)
目 录
第一章 总则
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第一节 业主大会
第二节 业主委员会
第三节 物业管理委员会
第三章 前期物业管理
第四章 物业服务与管理
第五章 物业的使用与维护
第六章 住宅专项维修资金
第七章 信用管理
第八章 监督管理
第九章 法律责任
第十章 附则
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。
本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 本市物业管理纳入基层治理体系,坚持党建引领、政府组织、部门协同、属地管理,实行业主共管、行业自律、专业服务。
建立健全社区(村)党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构,推动在业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业中建立党组织,发挥党建引领作用。
第四条 市、县级市(区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入网格化服务管理;建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;鼓励采用新技术、新方法,提高物业服务与管理水平。
街道办事处(镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的指导、监督和管理,协助上级人民政府及有关主管部门和机构做好物业管理相关工作。
居(村)民委员会对业主自治进行指导和监督,并协助街道办事处(镇人民政府)做好物业管理相关工作。
第五条 市、县级市(区)物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城市管理、公安、民政、财政、自然资源和规划、住房城乡建设、市场监督管理、生态环境、发展改革、消防救援等部门和机构按照各自职责,做好物业管理相关工作。
第六条 市物业管理主管部门应当会同相关部门,建立并推广使用物业管理公共服务平台,用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等。市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。
自然资源和规划主管部门应当与物业管理主管部门建立不动产信息共享制度,确保物业管理公共服务平台运行所需不动产及其业主信息真实、合法。
鼓励物业管理相关主体利用互联网等开展物业管理活动。
第七条 市、县级市(区)物业管理主管部门应当建立培训制度,定期对街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、业主自治组织和物业服务企业等单位的相关人员进行物业管理法律、法规和业务知识培训,所需经费列入本级人民政府财政预算。
第八条 市、县级市(区)人民政府及其相关部门、街道办事处(镇人民政府)等可以通过购买服务等方式,引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管理活动。
鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构,开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。
第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则,依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务,出具的报告应当真实、客观、完整,并对出具的报告负责。
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第一节 业主大会
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行相应职责。
业主大会决定下列事项:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员;
(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(五)确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费,业主委员会成员工作补贴和标准;
(六)物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案;
(七)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(八)使用住宅专项维修资金和公共收益;
(九)筹集住宅专项维修资金;
(十)改建、重建建筑物及其附属设施;
(十一)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(十二)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十条 一个物业管理区域内,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)房屋出售并交付使用的专有部分面积占比达到百分之五十以上;
(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上。
一个物业管理区域内,首套房屋出售并交付使用满两年的,可以召开首次业主大会会议。
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合本条第一款规定条件的,可以召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。
第十一条 住宅小区符合应当召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当在三十日内,向物业所在地街道办事处(镇人民政府)书面提出召开首次业主大会会议的申请,并按照《江苏省物业管理条例》的规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。
十人以上业主公开联名可以向街道办事处(镇人民政府)或者县级市(区)物业管理主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请。县级市(区)物业管理主管部门收到申请的,应当在五个工作日内书面通知街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件,已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料的,应当督促建设单位报送;建设单位应当及时报送。
第十二条 街道办事处(镇人民政府)应当自收到申请之日起六十日内,按照《江苏省物业管理条例》的规定,组织成立首次业主大会会议筹备组。建设单位不派员参加的,不影响筹备组的成立。
符合本条例第十条第一款规定情形,建设单位或者业主未提出召开申请的,街道办事处(镇人民政府)应当自符合召开首次业主大会会议条件之日起九十日内,推动成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。九十日内因故未能召开的,筹备组可以在九十日期满前向街道办事处(镇人民政府)申请延期。符合延期条件的,街道办事处(镇人民政府)应当同意。具体延期条件和期限由市物业管理主管部门规定。
第十三条 筹备组成员人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十,并应当符合本条例规定的业主委员会成员任职条件。
第十四条 召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担,其指导标准由市物业管理主管部门会同市发展改革部门,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素制定。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前,将筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户,用于业主大会的组织筹备。
首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受业主监督。
第十五条 临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得规定对部分业主显失公平的内容。
制定临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则应当参照市物业管理主管部门提供的示范文本;作出与示范文本不一致的规定,或者规定示范文本之外的内容,应当对相关内容是否符合前款规定进行研究论证。
第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,至少每年召开一次,并于会议召开七日前书面告知居(村)民委员会。
业主大会定期会议审议下列内容:
(一)上一年度物业管理实施情况的报告、业主委员会工作报告和业主大会收支情况报告、审计报告等;
(二)下一年度业主大会年度计划和预算方案;
(三)物业管理的其他事项。
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用市物业管理公共服务平台等形式召开。采用书面征求意见、运用市物业管理公共服务平台形式召开业主大会会议的,应当在物业所在地街道办事处(镇人民政府)或者居(村)民委员会监督指导下进行。
讨论的事项需要表决的,按照有关法律、法规和业主大会议事......