广西壮族自治区物业管理条例(2020修订)

广西壮族自治区物业管理条例(2020修订)

广西壮族自治区人大常委会公告

（十三届第33号）

　　《广西壮族自治区物业管理条例》已由广西壮族自治区第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议于2020年7月24日修订通过，现予公布，自2021年1月1日起施行。

     广西壮族自治区人民代表大会常务委员会

2020年7月24日

广西壮族自治区物业管理条例

　　（2001年5月26日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过　根据2004年6月3日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第八次会议《关于修改〈广西壮族自治区物业管理条例〉的决定》第一次修正　2012年11月30日广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第一次修订　根据2016年11月30日广西壮族自治区第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于废止和修改部分地方性法规的决定》第二次修正　2020年7月24日广西壮族自治区第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议第二次修订）

目　　录

　　第一章　总　　则

　　第二章　业主、业主大会及业主委员会

　　第一节　业　　主

　　第二节　业主大会

　　第三节　业主委员会

　　第三章　前期物业管理

　　第四章　物业管理服务

　　第五章　物业使用与维护

　　第六章　监督管理

　　第七章　法律责任

　　第八章　附　　则

第一章　总　　则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人以及物业管理各方的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。

　　第二条　本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指对物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、清洁、绿化、巡查，经营管理业主共有部分，采取合理措施保护业主的人身和财产安全，维护物业管理区域内的相关秩序等活动。

　　经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他物业管理人进行管理，也可以由业主自行管理。

　　第三条　物业管理应当遵循公开、公平、公正、诚信、市场竞争、依法管理的原则，推动物业管理专业化、智能化、法治化、绿色化发展。

　　第四条　物业管理实行以街道、乡镇党组织为领导，业主自治、专业服务、政府有关主管部门监督管理和指导相结合的治理机制，发挥街道办事处、乡镇人民政府以及居（村）民委员会对物业管理的指导和监督作用，推动物业管理工作创新。

　　第五条　县级以上人民政府应当将物业管理纳入本级现代服务业发展规划、城乡建设和社区治理体系，建立物业管理资金投入、考核激励和综合协调机制，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。

　　第六条　县级以上人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导和监督街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关的行政管理工作。

　　县级以上人民政府发展改革、财政、民政、公安、自然资源（城乡规划）、市场监督管理、应急管理及消防救援、司法行政、生态环境、卫生健康、人民防空、城市管理综合行政执法等有关主管部门按照各自职责和本条例的规定共同做好对物业管理活动的相关监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责，指导、监督本辖区内物业管理活动。

　　居（村）民委员会依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

　　第七条　鼓励物业服务人加入物业服务行业组织。物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，组织业务培训，规范行业行为，提高行业服务水平，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务人和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业服务行业健康发展。

　　物业服务行业组织应当接受人民政府住房城乡建设主管部门的指导和监督，协助人民政府住房城乡建设主管部门开展物业服务监督管理工作。

第二章　业主、业主大会及业主委员会

第一节　业　主

　　第八条　本条例所称业主，是指物业管理区域内不动产登记簿记载的房屋的所有权人。

　　尚未依法办理房屋所有权登记，但是符合下列条件之一的，认定为业主：

　　（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（二）因继承取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（四）基于与建设单位之间的房屋买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

　　（五）符合法律、法规规定的其他单位或者个人。

　　第九条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

　　（五）推选业主代表，选举业主委员会委员、业主监督委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主大会筹备组、业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业专项维修资金和公共收益的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第十条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、消防安全、环境卫生的维护和应对突发事件等方面的制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家和自治区有关规定交纳物业专项维修资金；

　　（五）按照物业服务合同约定支付物业费；

　　（六）履行其承担的房屋使用安全责任；

　　（七）配合物业服务人实施物业管理，向物业服务人、业主委员会提供联系地址、通讯方式；

　　（八）法律、法规规定的其他义务。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第二节　业主大会

　　第十一条　一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

　　第十二条　物业管理区域的划分遵循规划在先、有利于实施物业管理的原则，综合考虑建设用地宗地范围、物业类型、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

　　新建物业项目内住宅和非住宅等不同物业类型，具有独立的配套设施设备并能够独立管理的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　已经投入使用且形成二个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　第十三条　新建物业项目的土地使用权出让、划拨前，人民政府自然资源（城乡规划）主管部门应当征求住房城乡建设主管部门划分物业管理区域的意见。物业管理区域划分意见应当在土地出让合同、划拨文件中予以确定，并向社会公布。

　　新建物业项目的建设单位在办理销售手续前，应当向物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。县级人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到申请之日起十个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府按照本条例第十二条的规定划分物业管理区域。

　　建设单位应当将确定的物业管理区域在销售场所显著位置以图文形式予以公示。公示的内容包括：

　　（一）物业管理区域的四至范围；

　　（二）地上地下物业共用部位、共用设施设备名称、位置和面积；

　　（三）规划车位数量和位置；

　　（四）物业服务用房的位置和面积；

　　（五）人民防空工程位置和面积；

　　（六）需要公示的其他场所和设施设备。

　　业主可以向县级以上人民政府住房城乡建设主管部门等有关主管部门申请查询本条第三款规定的资料。

　　第十四条　已投入使用，但物业管理区域尚未划定或者确需调整的，由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会按照本条例第十二条规定，在征得拟划分或者拟调整区域业主同意后划定或者调整。

　　物业管理区域划定或者调整后，县级人民政府住房城乡建设主管部门应当在相关物业管理区域内公告本条例第十三条第三款规定的内容。

　　物业管理区域内不动产权属登记已经完成，涉及业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房调整的，相关权利人应当办理不动产权属变更登记。

　　第十五条　物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

　　（一）交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总建筑面积三分之二以上；

　　（二）交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主总人数的三分之二以上；

　　（三）首套房屋交付使用满两年。

　　物业管理区域符合前款所列条件之一的，建设单位应当在三十日内书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的报告；建设单位逾期未提出书面报告的，十人以上的业主联名，可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十六条　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位书面报告或者业主联名书面申请的五个工作日内在拟成立业主大会的物业管理区域内显著位置发布公告，开展宣传工作，并要求人民政府自然资源（城乡规划）、住房城乡建设等有关主管部门提供下列资料：

　　（一）规划总平面图，业主以及房屋、建筑物面积清册，房屋测绘报告；

　　（二）已竣工验收的房屋买卖合同清册。

　　有关主管部门应当自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起五个工作日内予以免费提供。

　　第十七条　街道办事处、乡镇人民政府应当自收到建设单位书面报告或者业主联名书面申请的六十日内组建首次业主大会会议筹备组，并将筹备组成员名单在物业管理区域内公示，公示期不少于七日。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处、乡镇人民政府的公章。

　　筹备组由业主代表若干名、建设单位代表一名、街道办事处或者乡镇人民政府代表一名、社区或者村党组织代表一名、辖区公安派出所代表一名以及居（村）民委员会代表一名组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的在职在编人员担任。

　　筹备组中的业主代表应当符合本条例第三十一条的规定，由业主自荐或者业主推选、居（村）民委员会推荐，经街道办事处或者乡镇人民政府综合考虑物业类型、组团、楼栋、业主代表性等因素确定并公示。业主代表人数超过预定人数的，可以采取分类后随机抽选的方式确定。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调解决。

　　业主代表被提名为业主委员会委员候选人的，不得参与核实投票人资格、发放和回收选票、计票、唱票、监票等工作。

　　建设单位不存在或者经街道办事处、乡镇人民政府书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，可以不作为筹备组成员。

　　街道办事处或者乡镇人民政府应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。

　　第十八条　新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在办理首栋物业销售手续前，将筹备经费交至街道办事处或者乡镇人民政府设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。建设单位交存的筹备经费由设区的市人民政府住房城乡建设主管部门根据新建物业建筑面积、业主户数、所在地最低工资标准、筹备工作时限、楼栋数等因素确定并公布。

　　首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置予以公布，接受业主的监督。剩余筹备经费作为下一次业主委员会换届经费。

　　第十九条　首次业主大会会议筹备组应当做好以下筹备工作：

　　（一）公示首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

　　（二）参照人民政府住房城乡建设主管部门制订的有关示范文本拟订管理规约、业主大会议事规则草案；

　　（三）公示业主房号、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（四）公示业主委员会委员候选人基本信息以及候选人对本人符合本条例第三十一条规定的书面承诺；

　　（五）公示首次业主大会会议的表决规则；

　　（六）需要公示的其他事项。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开前十五日确定并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。业主对公示内容提出异议的，首次业主大会会议筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议的业主。

　　第二十条　首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　因特殊情况未在前款规定的期限内成立业主大会的，筹备工作期限可以延长不超过六十日。

　　筹备组在业主委员会依法成立之日起自行解散。

　　筹备组组织开展筹备工作后，业主大会未能在规定期限内成立的，或者业主大会成立后未能在规定期限内选举业主委员会的，筹备组自筹备工作期限届满之日起自行解散。

　　第二十一条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换、罢免业主委员会委员，决定业主委员会的任期；

　　（三）选聘、续聘、解聘物业服务人或者决定自行管理；

　　（四）确定或者调整物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　（五）使用物业专项维修资金；

　　（六）筹集物业专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用；

　　（九）业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员工作津贴的筹集、管理和使用；

　　（十）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

　　（十一）成立业主监督......